​暴富神话持续上演？一夜成为“千万富翁”不是梦！

暴富神话持续上演？一夜成为“千万富翁”不是梦！

在深圳，城中村拆迁的造富故事并不鲜见。近日，地处深圳福田中心区的皇岗村传来城市更新的消息，由于地理位置十分优越，皇岗村的城市更新进度备受市场关注。

诚然，每一次城中村旧改，都意味着一些“暴富神话”，而地处深圳中心区的皇岗村更新，更是引发诸多好奇。多年来，这里都被认为是深圳最有钱的城中村之一。早在2010年皇岗村改造项目就完成改造专项规划（草案）公开展示工作，此后一直无实质性进展，直到最近。有当地村民透露道，早在半年多前村里就已经召开了动员大会，开发商给出的拆迁期间租金补偿超过每平方米100元，与周边的二手房租金相当。记者调查发现，皇岗村周边的二手房房价已经超过每平方米8万元，临近的石厦片区更是遍地“10万+”。

据悉，此次旧改后会有更多商品房入市，旧改后的货值可想而知。更有市场机构的统计显示，皇岗村的集体资产市值已经达到350亿元。从皇岗村向北望去，“高大上”的福田CBD映入眼帘，与低矮、拥挤的皇岗村形成了巨大的反差。皇岗村旧改如果正式启动，无疑将彻底改变深圳福田CBD的整体形象。

在深圳南山，另一个超大型城中村城市更新项目白石洲旧改也在稳步推进中。据悉，白石洲城市更新项目规划总计容面积358万平方米，市场预期该项目未来的货值超过2000亿元。

拆迁的确成为众多人“一夜暴富”的梦想，那么拆迁的政策到是什么样的呢？今天，阿福就带着大家了解一下最新的拆迁政策、补偿标准以及常见的拆迁中的大坑。

国务院590号令关于拆迁补偿是如何规定的？

征收拆迁过程中，往往拆迁方占据主导地位，被征收拆迁人处于维权的弱势、被动地位，为提高老百姓的维权效率，保障被征收人的合法权益，国务院第590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》国有土地上城市房屋及已被划入城市规划区的农村房屋拆迁中，对拆迁程序、补偿标准等内容作出规范的法规文件，在遇到不公平或不合理的违法征收拆迁时，为广大被征收人争取最大合法权益提供重要参考。

01政府是公共利益征收唯一补偿主体

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第4条第1款规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作；市县级政府负责房屋征收补偿工作，并由其确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

提醒注意：所有国有土地上房屋征收行为都变为政府行为，政府要对此负责。一旦出现问题与纠纷，责任主体就明确是政府。实践中，被拆迁人要警惕任何非适格主体进行征收拆迁的行为。

02先补偿后搬迁原则

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。所以，如果补偿协议中涉及先拆后补、快拆慢补等条款时，被征收拆迁人可以拒绝签字搬迁。

03强征强拆必须经法院依法裁定

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第28条规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。所以，国有土地上房屋征收中，行政机关无权直接实施强拆行为。合法建筑强拆必须在依法作出征收补偿决定的前提下向人民法院申请。未依法申请的，任何强拆形式都是违法的。

04明确征收补偿标准

《条例》对国有土地上房屋拆迁补偿标准作了原则性的规定，拆迁双方可以以此原则给予或要求补偿。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。如果国有土地上的房屋拆迁补偿款价低于周围类似房屋的价格，拆迁后生活水平将下降，这种情况的补偿是不合理也不合法的。

05强调尊重被征收人意愿

为规范政府征收行为，保障维护被征收人合法权益，根据《条例》第10条和第11条规定，提高对征收补偿方案的公众参与程度，征收补偿方案应征求公众意见，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，应当组织听证会并修改方案；第12条规定，政府作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估。房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定；第15条和第29条规定，被征收房屋的调查结果和分户补偿情况应当公布；第14条和第26条规定，被征收人对征收决定、补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

06暴力拆迁可追究刑事责任

根据《条例》第31条规定，采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

房屋拆迁补偿标准和需要注意的拆迁陷阱

2020年1月1日，新的《土地管理法》正式开始实施，大家普遍比较关心新的土地管理法对自家产生的影响。接下来，我们主要了解一下——房屋拆迁补偿标准和需要注意的拆迁陷阱。

一、农村房屋拆迁补偿标准

征收土地应当给予公平、合理的补偿。新《土地管理法》首次在法律上明确了土地征收补偿的基本原则是保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。

（一）一般农村自建房

1、采取宅基地迁建安置，另补偿房屋重建成本价。

2、纯货币补偿，房屋重建成本价+宅基地地价。（由于地理位置不同，每个地区的补偿款也有有所不同）宅基地地价按照区片综合地价进行补偿，查询方式可参见“各省征地信息公开查询系统”。

3、房屋置换，相同地段按照面积，拆多少补多少。

举个例子：老王在本村里有个200平米的房子，如果拆迁的话，怎么补偿才是合理的呢?

(1)重新给老王划一块宅基地，再给他足够的钱可以保证盖起200平米的房子；

(2)简单粗暴给钱，总和=足够在本村盖200平米房子的价钱+当地宅基地地价；

(3)给安置房，至少是相同地段200平米的房子。

（二）在城市规划区内的房屋补偿标准

集体土地上、被划入城市规划区范围内的房屋俗称为“城中村”。房屋所在的集体土地已经被纳入城市规划区的，房屋周边的房价已经城市化了，如果只按照农村集体土地的标准进行补偿，显然是无法保障被拆迁人的正常生活的，是不能保障被拆迁人原有生活水平不降低的。

《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第（2）款规定：“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。”由该条规定可知，如果房屋所在的土地已经被纳入城市规划区内的，农民朋友是可以要求按照国有土地上房屋征收补偿标准进行补偿的。

二、常见陷阱

1、没有证就是违建？没有补偿？

隔壁老王：“当初村里给了一块空地，说在这盖房，我就盖了，也没留下凭证，更没让我办证。现在拆迁了，好好的房子怎么就变成违建了？”

在农村地区，类似老王家无证房被认定为违建的情况很多。事实上，农村房屋普遍存在没有证件的情况，这是一种客观现实，很多情况下村民解决不了，也并不存在过错，实践中的老旧无证房处于一种比较尴尬的位置上。

在征收过程中，有些征收方直接将无证房认定为违法建筑，不给或者给极低的补偿，这种做法完全是为了避开法定的征收程序，加快拆迁速度。

简单来讲，违法建筑的认定要有明确的法律依据，也要走严格的法律程序，不是拆迁方一句“没有证”就能认定的。

2、空白协议、口头协议，敢签吗？

隔壁老王：“拆迁方让我签字的时候跟我说，给我的面积和钱比别人家多，所以不能写在纸面上，怕其他人知道了有意见，所以我才签的。但是现在拆迁方耍无赖，说当初没说过！”

拆迁过程中，空白协议和口头承诺往往是一对难兄难弟，口头承诺出现了，空白协议就会接踵而至。在这里，京平律师提醒大家：“口头承诺不能信！空白协议不能签！”

简单来讲，补偿安置协议中应当基本包含几项内容：

·如何补偿？给钱还是给房？

·给钱的话，需要给多少？什么时候给付完毕？

·给房的话，安置房面积多少？位置在哪里？什么时候交房？是否给办理房产证？过渡费是怎么计算以及支付的？如果逾期未交付或房屋有质量问题，违约责任怎么约定的？

·签订协议的主体是谁？主体是否合法？补偿协议是否有公章？

3、被强拆了，怎么办？

在拆迁后期，处于谈判僵局的拆迁方和被拆迁人往往会经历违法强拆，甚至恐吓威胁。经常会有一些农民朋友在遭遇违法强拆时像隔壁老王一样，告诉我们：

隔壁老王：“报警也没用啊，警察也是他们的人。”

实践中，虽然有些派出所不能有效解决强拆状况，但是报警对于我们后期维权的作用至关重要。在我们报警之时，一定要进行录音！如果公安局出警切记要索要出警记录回执单；如果公安局不予受理或者受理后冷淡对付，我们仍可通过法律途径对公安机关提起行政复议或是诉讼，这时报警电话记录就是最有利的证据。

综上，在遇到违法强拆时，一定要谨记几点。首先，保护好自身安全，不要以暴制暴；其次，做好取证工作，及时报警，保存好报警记录和录音，并在保障人身安全的情况下，进行隐秘的、有效的拍照录像，及时清点被拆后的经济损失。最后，违法强拆后切记要及时启动法律程序维权，法律规定的救济期限为60日内申请复议，6个月内进行诉讼。