​海南经济泡沫什么时候破的(南海泡沫事件案例分析)

海南经济泡沫什么时候破的(南海泡沫事件案例分析)

当今高额的房价引发了很多社会问题，包括生育率，结婚率，消费等等。有人说现在的房价只会涨不会跌，因为通货膨胀在，物价再涨，人工再涨，成本再涨，房价怎么可能跌？但这个世界上没有只涨不跌的金融产品，当年的海南房地产泡沫，和香港房地产泡沫破裂直接让我国当时的海南发展银行破产，成为了我国第一家破产的商业银行，当年的房地产泡沫有多疯狂，你想象不到。

1992年海南岛的总人口数不过655.8万人，却注册了两万多家房地产公司。短短三年，房价增长超过4倍。最后房地产泡沫破裂，给海南岛留下了600多栋烂尾楼，18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。

而我国1992年的GDP是26923.5亿，光海南一个省的房地产资金占了GDP的3%。

开发商纷纷逃离或倒闭，不少银行的不良贷款率一度高达60％以上。当年流传了这么一句话天涯，海角，烂尾楼一时间成为海南的三大奇观。随处可见的烂尾楼，随处可见的破产公司，这就是当时我国的海南房地产泡沫破裂。海南不得不为清理烂尾楼和不良贷款而长期努力。

当时的贷款很好贷，审批很松，所以大部分房地产公司都是空手套白狼，而当时全身而退的人都是千万富翁，大家可以想下93年的千万顶现在的多少钱，那时候千万可以买很多地的，房价也就千八百一平米，普通工人的工资只有百八十块钱。

当时有很多开发商直接跑路，留下烂尾楼给银行，很多信用社成为了受害者，而更多的信用社是违规放贷，最后导致了海南发展银行破产，这也是我国第一次房地产泡沫破裂导致了一家省级商业银行破产。

为什么当时工业很差，80%都是农村的海南会有这么多房地产开发商呢？

1988年，是改革开放十周年，我国面临进一步深化改革和扩大开放的问题，也就是要发展新的经济增长点，因为当时已经有深圳，珠海，厦门，汕头四个经济特区，而这四个经济特区都在沿海城市，海南从自身条件来看，地理位置很合适，所以国家希望海南能成为第五个经济特区，在1988年，国家正式的想把海南改革成为中国第五大特区。

当时的海南农村人口占比超过了80%，而且工业水平低下，人均GDP只有全国人均GDP的平均水平的80%，有六分之一的人口生活在贫困线以下，也就说大部分人都是比较贫困的，这些条件符合国家改革实验的各项条件，而特殊的地理位置更是发展的必要条件。不过当时的海南属于广东省，并不是现在的海南省。在1988年8月23日，海南岛正式从广东省脱离，成为了中国第31个省级行政区，也就是现在的海南省。海口，这个原本人口不到23万、总面积不足30平方公里的海滨小城一跃成为中国最大经济特区的首府，也成为了全国各地淘金者的理想圣地。

1992年初，中央提出加快住房制度改革步伐。海南建省和特区效应因此得到全面释放。海南岛的房地产市场骤然升温。一时间大小的房地产公司诞生了。

大量的热钱涌入到这座人口只有655.8万的小岛上，一时间有两万多家房地产公司成立，平均每300个人中就有一个人开房地产公司，而对应的就是银行的大量放水，这是最好的投机时间，只要你能注册公司就能获得贷款，相当于你拿1万能做上百万的生意，赚钱太容易了，而对于银行来说，风险剧增，也为以后的破产埋下了伏笔。

当时炒房的各路人马中，包括中远集团、中粮集团、核工业总公司的中央军，也有全国各地知名企业组成的杂牌军，炒房的大部分的钱都来自国有银行。

据海南省处置积压房地产工作小组办公室资料统计，海南省1989年房地产投资仅为3.2亿元，而1990-1993年间，房地产投资比上年分别增长143%、123%、225%、62%，最高年投资额达93亿元，各年房地产投资额占当年固定资产投资总额的比例是22%、38%、66%与49%。

这时间的海南房地产只能用疯狂来形容，因为很多企业不是真心来盖房子的，而是来炒地的，有很多房子盖了一半就卖了，因为地价一天一个样，买到就是赚到，1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩。

据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计，1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短三年，增长超过4倍。

上帝让其灭亡，必先让其疯狂，与海南隔海相望的广西省北海市，房地产开发的火爆程度也毫不逊色。1992年，这座原本只有10万人的小城冒出了1000多家房地产公司。

如果当年你在海南炒房，不到千万身价会被人笑话的，因为当时最赚钱的就是开发商，根本不需要卖房子，只需要卖地和盖房子贷款，因为你不需要花钱，都是银行的钱，而你赚的钱可以自己装兜里，却把地皮和楼盘抵押给银行。当时，地方政府、银行、开发商结成了紧密的铁三角。泡沫生成期间，以四大商业银行为首，银行资金、国企、乡镇企业和民营企业的资本通过各种渠道源源不断涌入海南，总数不下千亿。每一个房地产开发商都是银行的债务人，而一些房子还在设计阶段，就已经被转了好几手了。

1993年6月23日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条强力调控措施包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。

也就是银根收紧了，贷款难了，这场调控，给占全国0.6％总人口的海南省留下了占全国10％的积压商品房。全省烂尾楼高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。

这就是当年的海南房地产泡沫破裂事件，给我国的经济和海南的经济带来沉重的负担，所以海南经济直到现在也没有质的增长，而我国也有了房地产的调控经验，所以现在房价不会硬着陆，每一次的调控都比较温和，而银行更是谨慎，抵押贷款需要评估你房子的价值，现在二套房贷款就比较难了，有的银行直接取消了二套房贷款。