​万科滚石上山 路上两岸“援”声

万科滚石上山 路上两岸“援”声

本文来源：时代财经 作者：林欣禾

山雨欲来，万科也走到了紧急关头。

房地产市场经过两年的深度调整，仍未走出下行区间。全国商品房销售规模从 2021 年行业高点的 18 万亿元大幅回落至 2023 年的 11.66 万亿元。中国指数研究院统计数据显示，2023 年百强房企销售金额同比下降 17.3%，连续三年下滑。

行业震荡下行，无人能够独善其身。万科同样面临巨大压力，销售规模缩减，盈利能力下滑，最近还卷进股债异动、债务展期的漩涡。

在 3 月 29 日召开的万科 2023 年度业绩推介会上，关于融资、关于削债、关于经营、关于市场未来，万科管理团队坦诚回应一切。

万科总裁祝九胜表示，公司的能力和基本面没有发生根本性变化，融资仍处于正常状态，偿债客观来说有压力，但在客户、银行、大股东乃至深圳国资的支持下，" 一定闯得过去。"

万科管理团队出席 2023 年度业绩推介会

对于外界高度关切的万科是否有信心 " 活下去 " 的问题，万科董事会主席郁亮表示，万科管理团队坚决不躺平，一定会跨过这个阶段性关口。万科管理层也在与万科共进退。郁亮、祝九胜自 2023 年财报披露之日起，月薪降至 1 万元。

滚石上山，爬坡过坎，万科第三次直面风暴。

" 三座大山 "

万科目前的压力，主要来自两方面：一是销售不畅，二是融资模式转变。" 回血 " 速度不及 " 失血 " 速度，压力不言而喻。

2023 年，万科实现合同销售面积 2466.0 万平方米，合同销售金额 3761.2 亿元，同比分别下降 6.2%、9.8%。今年，由于居民消费信心有待修复，销售端仍未有改善，1-2 月万科累计实现合同销售面积 225.5 万平方米，合同销售金额 334.7 亿元，同比分别下降 37.5%、43.0%，尚未止跌。

另一方面，由于近年来融资收紧，万科的融资模式被迫从总对总转向项目制，需要一定时间过渡。

祝九胜坦承，万科在融资上的挑战主要来自三方面。

一是开发业务收支不平衡。销售规模不断下降但工程支出仍处于支付高峰，形成较大的 " 剪刀差 "。2023 年，万科实现营业收入 4657.4 亿元，同比下降 7.6%。同期，万科交付 28.9 万套新房，仍处于交付高峰，工程款支持巨大。

二是融资模式改变。从总对总转成项目制后，" 过往一笔大额资金可全数提款，转到项目贷款需要按工程进度提款。由于万科过往借的信用贷还款就是大额还，转换到项目贷款还会被封闭在监管账户上，总部的自由现金流略显不足，原来的现金流储备会被逐渐消耗干净。" 祝九胜说。

三是经营性业务的融资挑战。万科的经营性业务已投规模接近 4000 亿元，但目前的收益率仍不足以覆盖处于爬坡状态的银行贷款利率。

两岸 " 援 " 声

压力虽大，万科手上并不是没有牌可打。

" 两岸‘援’声啼不住，轻舟将过三重山。" 祝九胜表示，左岸是客户、金融机构支持的声音，右岸是以大股东深圳地铁为代表的深圳国资支持的声音，" 我们再靠自身的努力，一定会克服三大困难，越过三座大山。"

金融机构 " 皱了眉头，提了忠告，给了宽容 "，对万科的支持力度不减，保持融资资源持续投放。

2023 年，万科新获融资 897 亿元，其中境内新获融资 766 亿元，综合成本 3.61% 创历史新低；境外新获融资 131 亿元。截至 2023 年年末，万科在手货币资金 998.1 亿元，可覆盖一年内到期有息负债。

融资模式从总对总转换成项目制后，合作银行亦友善给予万科适当过渡期。" 合作银行给了 1-3 年的转换期，我们慢慢转换，慢慢过渡，新老项目划开。万科和银行方面的合作，总体处于一个稳定可持续的状态。" 祝九胜说。

金融机构收紧总对总融资，也打开了两扇窗，一是房地产融资协调机制，二是经营性业务贷款。

城市房地产融资协调机制实施以来，万科按照要求积极向新融资模式转型。截至 3 月 28 日，万科已在北京、广州、杭州、成都、重庆、南昌、昆明等 22 个城市上报住建融资协调机制白名单项目 42 个，后续将按各个城市细则要求积极申报。同时，经过多年培育，万科的经营性业务形成了一批优质资产，今年以来新增经营性物业抵押贷款 108.9 亿元。

公募 REITs 发行取得突破性进展，万科可能成为唯一一家同时在三个领域发行 REITs 的公司。目前，万科旗下中金印力消费 REIT 完成网下询价，预计募资 32.6 亿元；万纬仓储物流 REIT 申报材料获中国证监会受理；保障性租赁租房 REIT 完成资产端的梳理、评估，正在开展申报工作。

万科称，公募 REITs 的发行将助力公司构建经营性业务的 " 投、融、管、退 " 完整商业模式闭环，实现资产和资金更高效的运转，在更低的财务负担下实现业务的持续健康发展。

来自深圳国资的支持陆续落地。

万科董事会秘书朱旭介绍，深圳国资有四大措施支持万科：一是帮助万科处置流动性较低的不动产和长期股权投资；二是通过市场化的方式认购万科旗下印力消费类 REIT；三是通过深圳国企和万科之间的产业型协同，推动多个项目的合作；四是深圳国资积极协调金融资源支持万科。" 目前这些项目有的已经完成，有的已经支付诚意金，还有的则正在逐步落地过程之中。这些项目如果全部落地完成，预计可以帮助万科释放的流动性在百亿规模以上。"

郁亮坦言，要 " 活下去 "，业务能力好只是一方面，公司还需要强化底线思维，做好极限情况下的压力测试，做出更充分的准备。虽然万科很早提出 " 活下去 "，但考虑还不够全面。在市场的变化下，过去稳健的标准不一定能完全保障公司安全，因此需要强化底线思维，进行更充分的准备。

对于未来，万科以更大的决心和力度，推进盘活存量、把不动产变动产等工作，让公司的安全垫更厚。郁亮指出，过去一段时间，万科已在努力盘活存量，同时通过新融资渠道、资产交易等方法，将经营性不动产持续变为动产，通过大宗资产、股权交易兑现 " 蓄水池 "，今年实现交易回款不低于 300 亿元，增强安全垫。

" 今后，万科将以更强的危机感和更大的力度地推进上述工作。通过上述工作，万科未来两年将削减付息债务 1000 亿元以上。" 郁亮说。

前景广阔

即便眼下困难重重，万科仍对房地产市场的未来抱有信心。

对于外界普遍关心的房地产市场走势问题，郁亮表示，市场短期显然是超跌了，未来住宅建设的中枢值是 10 亿平方米，目前支持政策已大量出台且力度超过以往，伴随政策效果显现，相信市场会逐渐恢复。

郁亮认为，住房需求需要动态观察，未来空间依然广阔。一方面，美好生活标准在不断提升，无论是人均居住面积还是住房设施、小区环境等都存在改善空间。另一方面，城镇化的进程没有结束，新增住房需求依然存在，2023 年我国新增城镇人口 1196 万人。综合上述因素看，未来住宅建设的中枢值是 10 亿平方米左右。

在郁亮看来，当前支持房地产市场的政策已大量出台，力度超出以往年度，随着政策效果的体现，相信市场会逐渐恢复。他同时指出，去年中央提出的房地产发展新模式 " 三大工程 " 建设，将促进经济回升，也会为房地产企业提供更多发展空间。

未来，万科将在保障交付不出任何问题的底线基础上，为消费者提供行业领先的好房子、好服务，通过能力竞争优势和高效管理支撑内生发展，在住宅、社区增量价值创造等领域继续保持领先地位。，一步提升在产品、配套设施、物业服务在内的专业合力优势，保持在投资研判、客户洞察、产品定位、操盘效率等方面的系统稳定性。

郁亮还提到，今年两会期间住建部倪虹部长曾表达对房地产企业的寄语，" 谁能抓住机遇、转型发展，谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来 "。对此，郁亮表示备受鼓舞，万科将持续提供好产品、好服务，全力迎接好的未来。

" 请相信我们会全力行动，坚决不躺平。我们有充分的信心会战胜困难，一定会跨过这个关口，在新发展阶段继续成为一家优秀的公司。" 郁亮说。