​广州一小区实行物业自治十周年，去年“赚了”550万元

广州一小区实行物业自治十周年，去年“赚了”550万元

没有物业公司，小区不仅运转良好，还能收入数百万元？近日，广州市海珠区祈乐苑小区在大门口挂出 " 热烈庆祝小区成功自治十周年 " 的横幅，物业自治模式进入人们的视野。羊城晚报全媒体记者从该小区业委会了解到，小区去年一年共收入 550 万元，由物业费、广告费、停车费等组成，十年间只上涨过一次物业费，业委会相关负责人表示，自治模式避免了物业公司与业主之间的矛盾，绝大多数情况下能将矛盾化解在最基层。

两次更换物业公司后全面自治

物业自治指的是小区没有物业服务公司进驻，而是通过业主自发行为进行全面管理。据了解，祈乐苑小区最早建于 1998 年至 1999 年，起初由开发商旗下的物业公司进行管理，但服务质量并没有令业主满意，种种矛盾之下，2013 年 1 月，祈乐苑小区业主将该物业公司告上法庭，并于同年 6 月成立了业委会，9 月业主胜诉后决定更换物业公司。

祈乐苑业主委员会主任冼敏强告诉记者，2014 年 2 月 28 日，小区聘请了另一家物业公司，实行 " 半自治 " 模式，即物业公司的一切开支都需要报送至业委会，由业委会进行收拨款，" 在这其中我们又发现物业公司上报的款项跟实际的支出不符合。" 冼敏强说。2015 年 2 月，业主再次 " 炒掉 " 物业公司，并自行组建起隶属业委会的物业中心，开始全面自治。

冼敏强形容，" 我们业委会相当于一个小区管理的‘董事会’，业委会成员负责小区物业的大小事务，但全部都是兼职，不领薪酬。业委会通过小区物业中心与安保、清洁及小区客服等需要用工的人员签署劳动合同，保障小区的正常运转。"

物业自治十年间只涨过一次物业费

据了解，祈乐苑小区住户接近 1500 户，小区的物业费及公共区域的收益是业主关注的焦点，也是实行物业自治需要厘清的关键。这十年间，祈乐苑小区只上涨过一次物业费，2017 年，小区的楼梯房由原来的 0.7 元 / 平方米涨至 1.2 元 / 平方米；电梯房由 1 元 / 平方米涨到 1.5 元 / 平方米。" 看似涨幅很大，但实际上这个单价水平是很低的。" 冼敏强表示，小区已建成二十多年，各方面的设施都需要翻新维护，同时人力成本也在不断增加。

" 当时我们通过业主大会对物业费调整进行表决，得到了多数业主的认可。另外，物业费仅占小区收入的四成多，还有五成多的收入包括了公共车位的停车费、公共区域的广告费、快递柜、运动场的租金等。" 冼敏强说，过去一年，祈乐苑小区所有收入总计达到了 550 万元，经费的使用，都用在小区的日常维护和翻新方面，前几年，经业主表决通过，小区内楼梯房的楼梯都进行了翻新，就在今年农历新年之前，又将小区的公共广场进行了翻新，所有的财务收支情况都会贴在小区的公布栏上。

根据祈乐苑小区最新的账目公布，2024 年 1 月，小区营业内收入为 593041.03 元，包含了物业收费收入和网球场费用、车位收入在内的公共区域收入等；聘用人员薪资福利、保洁、设备维修、水电费、节日装饰品等全部支出共计 471209.59 元，当月还结余了 121831.44 元。

成功的物业自治遏制了矛盾的产生

当前，一些地方和小区的物业服务矛盾愈演愈烈，成为了影响小区基层社会稳定的突出问题，及时化解矛盾纠纷，并从源头上减少其发生，是物业服务行业的重点工作。有业内人士指出，物业自治能够给予业主更多的自由度，所有的收入和开支的制定能够更加自主，不过由于缺少专业物业公司的全面保障，在行业监管、用工资质培训、事故责任追究等各方面都存在一定的风险，若实行自治需要多加谨慎和多方考虑。

冼敏强表示，就祈乐苑小区的自治模式而言，业委会的组成至关重要，" 因为业委会成员不领工资，那么就务必要有公益、奉献的心态。在最初成立业委会时，我们的成员身份包括了企业高管、单位职工、大学教授、律师等等，他们在各领域的专业技能和服务精神，使得业委会能够团结一致，共同为业主服务。" 据介绍，小区业主对业委会的工作也予以支持，经投票同意，每年补贴给业委会 2 万元活动经费，" 业委会成员们最终都会将这笔经费用回到小区和业主身上，比如我们曾用经费设立了业委会办公室，便于业主日常咨询；还用经费为聘用人员翻新了宿舍，使小区氛围更加融洽。"

目前，祈乐苑小区的大小事务常常通过微信群交流沟通，业主反馈的一些意见，会按常规进行方案制定、业主大会投票表决。冼敏强认为，" 物业自治的目的是维护业主的利益，创建和谐社区，业委会的组成本身也是业主，大家身份平等、利益相通，会站在同一角度解决问题，所以能及时遏制矛盾的发生。"

文、图 | 记者 徐炜伦