​二拨子PK朱辛庄，谁才是昌平带头大哥|4000字深度分析

二拨子PK朱辛庄，谁才是昌平带头大哥|4000字深度分析

京楼漫话第9篇。之前立下一个flag……今年这个系列如果完不成20篇，会发2000元红包给大家。

还有一个月，还差11篇……

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有人说猫叔是昌平南吹，

那就好好给诸位看一下猫叔团队昌平南吹的功力~

二拨子PK朱辛庄，谁才是昌平带头大哥？

作者/南城李莫愁   编辑/猫怼怼

01

二拨子和朱辛庄，为什么是昌平最有潜力的地方？

要回答这个问题，咱先盘盘昌平和海淀的恩怨情仇。

海淀的发展模式，是男儿当自强。

海淀产业发展脉络是从中关村-五道口-上地西二旗，一路向北，不断扩充产业高地。

发展到后厂村和西北旺，剩余土地发展空间小，再往北是昌平，也不能往北发展昌平。

因此海淀转舵向西，重点发展山后永丰地区。

昌平早期发展完全是一种躺平的状态，跟着海淀一路浪。

回龙观、天通苑地区靠着13号线，大量低成本住宅，吸引了大量工作在海淀、朝阳、东西城的打工人，成为了有名的“睡城”。

2009年，昌平不甘心当”睡城“了，开始奋发图强，耗资重金打造未来科学城，随后又扩容了未来科学城。

昌平为未来科学城东区这个大儿子，规划入驻的高大上央企外表看起来华丽，实际没什么人去，不能吸引足够人气，缺少有活力的民企带动地区产业向前发展。

其实核心还是，未来科学城东，距离海淀太远了，没有海淀大哥的助力，自己玩产业区难度要加倍。

昌平发现大儿子发展不起来，暂时指望不上，转头重点扶持小儿子，未来科学城西。

但昌平却有心无力，这么一大摊子光靠自己干不动。

西边大哥海淀产业发展势头强劲，顺带拉动了回龙观地区的房价飙升，还得要牢牢抱住海淀的大腿。

昌平采取扎根海淀产业，向北发展北清路沿线产业园，花更多的心血打造另外两个小儿子——生命科学园和朱辛庄。

在一系列规划操作落地后，效果还是有的。

生命科学园和朱辛庄，正在成长为昌平的双子星，也是猫叔团队认为昌平最有预期的板块。

02

朱辛庄是否吊打二拨子？

前一阵搞了一个朱辛庄和二拨子的投票，我原本猜测这两个地方投票结果相差不会太大，结果投票一边倒，朱辛庄完爆二拨子……

这个结果我真的没想到。

为什么这么看好朱辛庄呢？主要有4点。

1、朱辛庄城市界面好

朱辛庄现在有较好的城市面貌，得益于TBD住总万科天地的“开疆拓土”。

昔日纷杂的小商贩已经不见了，地铁口附近也整修了一番，如果华润加入“改造”行列，朱辛庄的未来还可以再想象一下。

随着周边的自住房、回迁房、商住已经相继入住，有的底商已经开始营业，商务楼也持续招商中。

万达广场外立面已经基本呈现，预计明年开业，未来生活配套更加丰富。

2、新房多

朱辛庄是昌平南唯一整体住宅偏新的板块。

七里渠回迁安置房，TBD住总万科天地的商办都是17-18年建成，楼龄比较新，但不是我们买房考虑范围，这里我们主要看商品房小区。

今年刚交房的万象悦府，业主反馈很不错，当年限价5万4，未来新地块指导价预计6万+，买到业主万象悦府的业主已经赚了！

去年12月，同样在朱辛庄地铁口限均价5.75万的龙湖云璟，开盘售罄，也很值。

另外朱辛庄还有多个待出让地块，未来这里也是次新房聚集区，居住氛围更有保障。

朱辛庄附近的二手房不多，领秀慧谷是朱辛庄唯一次新项目。这个小区分五个小院落，是一个拥有6100户体量的大型社区。

A区、B区是限价商品房，挂牌均价在5.8-5.9万/平，C区和D区、D2区是商品房小区，挂牌均价6.8-7万/平

以C区为例子，近一年房价仍在上涨，每月成交量都有保障，有流通性兼顾增值。

朱辛庄居民体量大，除了昌平老本地人，还有生命科学园的产研人员，同时聚集不少在西北旺、永丰工作的互联网群体。

因为需求大，好点的房子一出就能租掉。

有稳定的居住需求兜底，加上以后几年的利好，朱辛庄板块只要别闭着眼睛买，正常的房子是不会买错的。

预计未来绝对是跑赢大盘的。

3、三轨交汇

与二拨子相比，朱辛庄有现成的地铁站8号线和昌平线双轨交汇，优势明显，对强通勤需求的上班族有很大吸引力。

8号线：直通南北

朱辛庄是8号线的北边始发站，经过市中心，往南直通大兴瀛海，连接北京南北城。

昌平线及昌平县南延：两站西二旗

乘坐昌平线，两站即可到西二旗，换成13号线，可达五道口、知春路、西直门。

今年9月，昌平线南延一期南段(清河-学院桥)已经开始试运行，计划今年年底通车。

昌平线南延通车后，将打通西二旗到市内学院路，西土城等地交通网络，通勤覆盖范围进一步扩大。

北部联络线（也称M33号线）永丰-未来科学城-顺义机场联络线

2021年12月公布的《北京市轨道交通线网规划（2020 年-2035 年）》草案中提到了北部联络线。

这条线路是从西到东，联系海淀山后（永丰-永丰东-航天城），昌平（生命科学园西-史各庄-朱辛庄-白各庄-宏福-立汤路-海鶄落-未来科学城南区），顺义（天北路-裕安路-后沙峪）。

不过这条线目前只是初步规划，有不确定性，有可能等到2035年才有消息。

4、三重产业叠加

因为有轨道交通便利性，朱辛庄能够承接海淀上地西二旗后厂村，朝阳望京两大产业区人群外溢，并且自身也有产业布局。

这两年引入了小米智慧产业园区，好未来等产业落户于此，增加了朱辛庄未来发展潜力，部分在此工作群体可实现职住平衡。

看过朱辛庄，再看二拨子，会有心理落差。

二拨子城市界面很差，没地铁，自身产业暂时也不如朱辛庄，看上去发展前景不容乐观。

但是有没有人想过，朱辛庄也是从荒芜小村，城市界面脏乱差过来的？

18年夏天的朱辛庄，一出地铁站道路还坑坑洼洼，下雨天走在刚交房的七里渠小区附近，踩了一脚大黄泥。

谁能想到5年后的朱辛庄，从牛夫人变成了小甜甜。

现在的朱辛庄，比较大的预期已经落地，区域城市界面，交通、教育都比较成熟。

这也是大家当前更倾向于朱辛庄的原因。

但其实，更具有后发优势，预期更大的，应该是二拨子。

03

二拨子的预期，到底有多大

我们先来客观说，二拨子存在的问题。

二拨子最大的问题是被割裂的很严重——这也是大家当前最介意的。

二拨子虽然紧邻海淀区，但是西部被京新高速、京张铁路割裂。

南部是回龙观最好区域，也被京张铁路割裂，无法享受到回龙观新兴核心区域配套。

东部是被京藏高速割裂，无法与回龙观传统核心区连成一片，享受成熟的生活配套。

另外，城市界面差这个问题已经说过多次的问题，这个bug 何时能修复也有不确定性。

但是，我们一定要用发展的眼光看问题。

首先看区位优势，二拨子紧邻海淀，可以承接上地、西二旗产业辐射+未来五道口的直接产业辐射。

这是比朱辛庄更优势的地方。

另外，二拨子还有5大预期。

1、改变二拨子命运的13号线——新龙泽枢纽

新龙泽站可以说是昌平最牛的地铁站，可西通海淀，东达朝阳，南至西城，丰台。

新龙泽站也是整个13号线最大的枢纽站。

目前新龙泽站已经在建了，建成后新龙泽站将是四条地铁线换乘站。

很多人说，二拨子距离新龙泽地铁站点是有一段距离的。实话实说，确实是的。即使到新龙泽地铁站，也要2KM的距离。所以通勤优势并不大。

客观来说，目前是这样的。但后续未必不改善。我们不画更多大饼。这里重点需要看的是，新龙泽对于区域整体交通情况，以及城市界面的提升。

比如新龙泽的万科TOD项目。有办公区写字楼，商业配套以及下沉广场。

新龙泽万科TOD和生命科学园北侧的永旺购物中心+合生汇等综合商业体会形成双区域联动。

我们不否认，新龙泽枢纽建成后直接的利好依然是龙域（ 回龙观最好板块）、其次是龙泽（ 老回龙观区域）、最后才是二拨子。

但是当下昌平南二手房已经高位，新房倒挂的情况下，选择哪个才更明智呢？

这个话题交给大家思考。

2、四轨交汇

新龙泽站将有四条地铁线通行，13号线拆分A段和B段、19号二期（北延）、区域快线东北环线。

13号A+B线，北京产业高地绝对制衡的存在

这两条地铁线我们已经非常熟悉了，回龙观、天通苑、东小口板块是13号线拆分后最大的受益区。

13号线改造完成后，从新龙泽坐地铁去海淀、朝阳核心产业区更加方便。

13A：西二旗+五道口+知春路产业覆盖

13B：后厂村+软件园+望京西产业覆盖

综合来看，拆分后13B段明显好于13A段，1站后厂村，2站软件园，7站望京西，11站东直门，拆分意义更大，直接串联东西两大产业聚集区。

后厂村、软件园也终于有地铁了，极大减少通勤时间和地面交通拥堵问题。

第3条轨道交通是19号二期（北延）尚未确定和落地

大站快线扫平出行障碍。

北延工程南起牡丹园站（不含），北至市郊铁路东北环线生命谷站（不含），线路全长约17.6公里，设站6座（北沙滩-上清桥南-上清桥-西三旗-新龙泽-生命科学园南）。

如果19号线北延能够顺利完成，新龙泽、生命科学园南能直达西城金融街，又新增连接一个重要产业聚集。

这条地铁线何时开工时间以及通车时间还没有准确的消息。

第4条是区域快线东北环线，远期规划

4站望京，5站酒仙桥，8站北京东站，9站光华路，基本覆盖了北京大部分重要产业区域。

这条地铁站线路改造难度比较大，目前还处于可行性研究阶段，什么时候完成改造实现通车未知。

3、19号线北延 生命科学园南站

距离二拨子最近地铁站是19号线北延的生命科学园南站。目前主流观点是19号线站点猜测，大概率是如下图两个。

经过对具体施工条件分析、专业人士采访和客观实地考察，

猫叔团队更倾向于站点1。也就是北京人家北侧。

仅作参考，不构成买房依据。

建发·文源府、郡和府到该站直线1公里以上，并不算远。

19号线作为大站快线，吸引力还是蛮大的。

4、引入学校

二拨子这里也有教育用地，九年一贯制，学校可能QHFZ或者BSDFZ 。

目前还在协商，没有落地，最终是哪所学校等官方发声，学校这个不保真，不负责。

5、邓庄南路是否可以和昌平打通

从地图上，二拨子距离海淀后厂村，航天城，永丰等区域非常近，但因为京新高速，京张铁路阻隔，从二拨子去海淀非常绕。

如果二拨子到邓庄南路这条路打通，从昌平到海淀的交通会非常方便，有利于昌平的发展。

目前这条路打通的概率比较大， 昌平很想打通，正在积极努力跟海淀做协商。

最后还有两个彩蛋。

彩蛋一：航智路

邓庄南路往北是邓庄北路，航智路在邓庄北路东侧一段。

按照项目规划，该条道路由航智路和规划横一路两部分路段组成。其中规划横一路位于未来科学城西区生命科学园三期A地块项目中，目前已取得该段道路的立项批复，计划年底开工，由未来科学城集团负责实施。

彩蛋二：物流园

郡和府二期西侧一个物流园，去年我们踩盘时候发现还有。

前不久去二拨子踩盘，发现已经全部没有了（地图没更新，仍可见）。

未来科学城做的一级拆除，拆除速度比想象的要快！

通过这件事表明昌平政府在努力打通去往海淀的道路，改善通勤条件，释放了推动规划落地的信号。

04

二拨子PK朱辛庄，到底怎么选

1、首先城市界面爱好者，强通勤爱好者，低风险稳健买家，选择朱辛庄。

2、如果是海淀上地西二旗上班，并且可以接受二拨子现有情况，持有期长，热爱预期发展的买家，那么建议选择二拨子。

3、朱辛庄五批次供应信息园地块，但18、19、20三个住宅地块被切的很碎，并且供应少。

不喜欢的可以期待明年朱辛庄0028、0029地块，目前来看地块条件是成熟的，明年大概率也能上。

4、上述选择的前提是二拨子和朱辛庄的限价一样。如果其中有明显一个区域限价过高，比如朱辛庄6.3万限价以上，我们强烈推荐二拨子。

目前传闻朱辛庄地块期房6.2万/平，现房6.5万/平

ps：部分地铁规划图来自北清云集春晓佳园业主，感谢。

我们已经建了昌平群，关注二拨子/朱辛庄地块

以及项目信息的宝子们

欢迎加群，微信maoduidui01 备注二拨子/朱辛庄。

目前二拨子地块项目文源府

79平/100平/113/126平样板间

周六日开放

本周六上午10:00我们会准时发车看房团

感兴趣的宝子们也可以加微信maoduidui01