​城市更新试点会带来什么变化（防止城市更新变样）

城市更新试点会带来什么变化（防止城市更新变样）

8月10日，住建部就《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》公开征求意见，其宗旨是指导各地积极稳妥实施城市更新行动，防止沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利等问题；该意见中也明确了例如拆旧占比、拆建比、就地安置率和租金涨幅等具体指导数据。

明确提出“不沿用过度房地产化的开发建设方式”，并将其与房地产调控结合在一起，意味着城市更新政策明显收紧，这也是继续7月30日政治局会议提出“纠正运动式‘减碳’，先立后破，坚持遏制‘两高’项目盲目发展”后，又一个尝试先规范、再进行推动的领域。

综合看来，政策定位上肯定是防止城市更新过度房地产化，明确的指导数据也有助于实施过程中防范大拆大建；该征求意见中的第二和第三部分主要是定性指导，本文主要就第一部分，采用单个项目案例的方式，说明四项底线如何影响项目开展。

一、防止城市更新变样：通过三大指标严格控制大规模拆迁和增建

第一部分中的四项底线数据，分别是拆旧比不应高于20%、拆建比不宜大于2、就近安置率不宜低于50%和住房租金年度涨幅不超过5%。

具体到单个项目，本文先不管危房以及公共基础设施等因素，仅按上面的底线数据，来看下城市更新有多少自主操作空间。因为任何涉及拆的项目，都还涉及房屋新旧、旧房层数、区位条件和新旧容积率等影响拆除收益的因素。

1. 拆建比

拆建比就是新建建筑的总面积与拆除的原有建筑总面积的比例，该比例底线要求为2，与之相对应的主要是拆赔比，拆赔比就是赔回面积与拆迁面积之比（这里采用分母一致便于比较），那么两者之差就是拆除收益。

后面案例假设拆建比为2，那么拆除收益就取决于拆赔比。影响拆赔比的因素主要有基底面积、房屋新旧和旧房层数等。

基底面积大、房屋成新高、旧房层数低，那么拆赔比就高一点；相反拆赔比就低一点。当然还有参与方博弈等其他因素。

所以，单纯拆建比并不完全决定拆除收益，但较严格的拆建比会限制项目的收益空间，并压低拆赔比。

2. 其他底线数据的影响

新旧容积率相差越大，拆除收益也就越大，拆建比不高于2，其实是限制了新旧容积率的相对差（计容项目一致情况下）。结合拆旧比例不高于20%，也就从总量上限制了新建总面积，从而会对项目整体收益产生影响。

就近安置率不低于50%，笔者认为不会产生太大影响，因为拆旧理论上是等价交换，即便是异地安置，安置总价值应该没有差别。

至于租赁，留改拆中，前两项主要是提高或带动提高商业运营项目租金的，运营租金收入应是鼓励市场为主。

具体项目的收益如何，涉及很多因素，部分因素不属于监管范围。

二、城市更新政策收紧，旨在规范三大乱象

1、城市更新政策收紧还是能够说明当前政策层面对目前城市更新现状的不满和忧虑。实际上针对城市更新过程中的乱象，早在2020年8月，住建部就已经发布34号文进行规范（主要针对破坏历史文化现象）。

2、意见背景具体有所指，即一些地区在城市更新推进过程中，继续沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建、急功近利，有些地方则随意拆除老建筑、征迁居民、砍伐老树、变相抬高房价、提高生活成本等。

3、城市更新行动被纳入了政府工作报告和十四五规划，且《实施城市更新行动》明确提出“争到‘十四五’期末基本完成2000年前建成的需改造城镇老旧小区改造任务”。

三、城市更新不只是拆，而是更强调“留改拆”并举、以保留提升为主

城市更新是一项系统工程，牵扯面更广、时间周期更长，各地区要量力而行，不一哄而长，有多大能力做大事，不通过传统地产开发模式大拆大建，更要强调长期效益，更强调运营收入。

四、高层对城市更新的定位已发生了根本性变化

高层对城市更新的定位已发生了根本性变化，更强调城市更新的长期运营效益与规范运作，更突出政府引导与社会效益，不希望城市更新行动成为地产企业规避土地与金融等政策约束的路径，更不希望城市更新行动变成短平快的传统房地产开发建设项目，而是希望将其打造成城市升级工程、通过城市更新行动提升城市功能与治理能力，希望城市更新行动与地产行业隔离开来、划清界限，以避免城市更新行动与“房住不炒”的政策定位相悖。

这就意味着地方政府在城市更新中将起到更大的作用，而城市更新更强调微改造，我们理解城投平台、地方国企、现有资源所有者以及居民会成为城市更新行动的配合力量。而这里的“加大财政支持力度”除传统财政补贴等方面，更多是代指地方政府专项债以及设立城市更新引导基金等。

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