全国首例烂尾楼经政府协调退款，大部分业主已签退房协议

2024-08-02 22:15 来源：去可网点击：

全国首例烂尾楼经政府协调退款，大部分业主已签退房协议

在江苏南京，珠江四季悦城停工两年后，近日，官方宣布，经当地相关部门组织开发商会谈协商，业主们可以退房、退首付款。

据悉，这是全国第一例住宅项目停工后，由官方协调集中退房退首付的案例。

" 这个案例有一定特殊性，即预售资金监管账户有余额，这是退房、退首付款的前提条件。" 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，预售资金监管正趋向严格，今后，对于类似的 " 烂尾楼 " 项目，通过退房置换到其他项目，或直接退房、退首付来解决问题，具有较强的推广可行性。

南京地标大盘停工近两年，日前启动退房退首付流程

作为珠江投资集团首进南京的第一个作品、南京为数不多的超级大盘，珠江四季悦城曾凭借庞大的投资规模及规划体量，成为市场焦点。

据天眼查显示，珠江四季悦城综合体项目由南京鼎瑞置业开发，所涉及的 G96、G97、G98、G104、G105 合计 5 幅地块。南京鼎瑞置业由南京空港新城城市开发建设有限公司占股 49%，南京珠江景明企业管理咨询有限公司占股 51%，其中后者股权穿透后为珠江投资，这也是珠江投资进入南京的首个大体量综合体项目。

在项目建设之初，珠江投资拟投资 100 亿元将其打造为南京空港新城城市综合体建设项目，建设空港新城商业中心、研发办公、宜居住宅及相关配套设施。

上述珠江四季悦城业主当时购买的 G98 号地块和 G104 地块分别于 2021 年和 2022 年开盘，交付时间分别为 2023 年 6 月和 2024 年 6 月，对应的均价约 19980 元 / 平方米和 19707 元 / 平方米。

但是，据公开信息显示，因为珠江四季悦城项目前总包单位苏中建设集团受到恒大债务问题波及陷入资金链困局，而后该项目也受到拖累导致停工。

在 2023 年 4 月，就有业主在人民网留言板上表示，珠江四季悦城 G98 地块于 2022 年 7 月份开始便处于停工状态。从 2022 年 7 月算起，G98 楼盘的停工时间至今已接近一年半之久。

今年 6 月，有网友留言求助 " 协助我退房 "，其称 2022 年 8 月底认购禄口珠江四季悦城 G104 地块鼎瑞嘉苑 1 栋 401，停工后经过长达两年的各种投诉，如今终于到协商退房的节骨眼，售楼处销售总监却称他这种情况，公司不允许退房。他的 14.1 万元还是东拼西凑来的，恳请政府出面帮忙。

7 月 11 日，南京市江宁经济技术开发区回复该网友称：经核实，您认购珠江四季悦城项目 G104 地块鼎瑞嘉苑 1 幢 401 室，合同约定交房日期为 2024 年 6 月 30 日。因项目总包方苏中建设公司内部资金链断裂，导致项目长期停工，不能完成交付。我委于 2024 年 5 月 17 日、5 月 24 日组织开发商会谈协商，明确提出交房日期前启用 G104 监管账户资金启动退房流程。2024 年 6 月 4 日，我委再次召开珠江 G104 购房矛盾协调会，会上督促开发商拿出退房方案并明确相应时间节点。会后经珠江公司总部商议，开发商表示只退房款，无按揭贷款利息补偿，目前已有大部分业主与开发商签订相关协议。您与开发商签订商品房买卖合同，支付首付款 14.1 万元。我委已与开发商沟通协商，建议其退还首付款。

这个回应相当于官方宣布，珠江四季悦城的业主们可以退房、退首付款，但不退按揭贷款利息。

7 月 29 日，南京市江宁区房产局向记者回复称：" 江宁区主动化解房地产领域风险，推动企业开展集中退房。鼎瑞嘉苑，推广名珠江四季悦城，由南京鼎瑞置业有限公司（下称‘南京鼎瑞置业’）开发建设，2022 年 4 月开盘，合计认购销售 42 户，监管账户共计 5067 万。由于总包单位停工造成小区未交付问题，经区房产局和属地介入协调，计划启用监管账户资金启动退房，截至 7 月 29 日，已有 33 户与开发商签订了退房协议，剩余 9 户正与开发公司协调中。"

从楼盘停工到明确可以退房，珠江四季悦城的业主经历了从绝望到希望的逆转，也为同类楼市交付问题提供了又一种保障业主权益的选择。

专家：" 烂尾楼 " 项目退房退首付具备推广可行性

" 这个案例说明新一轮‘保交房’在多样化保障业主权益，除了积极夯实开发商保交房主体责任，推动项目复工复产、竣工交付外，退房和退首付也是一种选择。" 李宇嘉分析说，特别是有些项目已销售量较少、剩余未销售规模大，但货值难以去化，在穷尽所有手段后，开发商既无法追加资金，售卖资产，也无法追回被挪用的资金，对这类项目就可以采取两种方式，退房并置换到周边或区域内其他交付有保障的项目，或者像本案一样，直接退房、退首付。

他指出，不管是落实资金推进复工和交付，还是退房置换到其他项目，抑或是退房、退首付，这三种模式都必须强化地方政府的属地责任和开发商的主体责任，" 前者的责任在于强制开发商追回被挪用的预售资金，割肉卖资产，或实控人、大股东出资等。同时，协调开发商、购房者与金融机构，提供相关政策的针对性支持。"

南京珠江四季悦城的处理方式，给处于类似情况的其他楼盘项目提供了希望和样本。不过，" 这个案例有一定特殊性。" 对此，李宇嘉强调，"2022 年后，政府强化了预售资金监管，本案就属于此。因此，才有了可以退房、退首付款的可能。"

他认为，对于此前的项目，如果预售资金被挪用，且无法追回，销售比较少，可以采取退房置换到其他项目的措施；同时，对项目启动破产清算，并将清算资金优先保障被置换项目，缺口由地方政府兜底。

在强化预售资金监管的当下，李宇嘉相信，对于 " 烂尾楼 " 项目退房、退首付具有较强的推广可行性，" 目前，预售资金监管都比较严格，但商品房销售在下行，项目出现 " 卖得慢，交付难 " 的概率很高。下一步，对于这类项目，通过退房置换到其他项目，或是退房、退首付来解决可能比较普遍。" 他进一步解释说，一方面，监管账户有钱，保障退钱没问题；另一方面，房价下跌，增加了退房的概率；而对于刚需来说，可能还想买房，置换到其他项目也有可能，这需要政府加大政策扶持和协调。